В. На что мы должны обратить внимание, решая купить недвижимость в ТРСК?

О. Существует 4 важных этапа:
Этап 1 - Необходимо, чтобы продавец предъявил оригинал документа, подтверждающий право собственности на недвижимость/землю (the Title deed), вам и вашему адвокату;
Этап 2 - Адвокат подаст запрос от вашего имени в Земельное Кадастровое Управление для получения плана земельного участка и проверки данной недвижимости/земли. В некоторых случаях это может быть уже сделано самим продавцом.
План земельного участка (the Site plan) – это карта, указывающая точное местонахождение недвижимости/земли, которую вы намереваетесь купить. Местонахождение недвижимости/земли на этом плане должно совпасть с информацией, указанной в документе на право собственности, гарантируя, что вы покупаете то, что вам показали. Ответ на запрос, сделанный вашим адвокатом, подтвердит информацию о реальном собственнике недвижимости/земли, а также покажет свободна ли недвижимость/земля от какого-либо рода залоговых обязательств, ограничений или обременений.
Важно, чтобы эта процедура была закончена до подписания любых контрактов. Если у вас нет возможности ждать, то находясь на острове, вы можете оставить адвокату доверенность от вашего имени на право подписи. Если собственником недвижимости/земли, которую вы желаете приобрести, является какая-либо компания, ваш адвокат должен проверить регистрационные данные такой компании и убедиться, что директор или другое уполномоченное лицо имеет право продавать данную недвижимость/землю.
Этап 3 - Ваш адвокат должен удостовериться нет ли на участке, который вы покупаете, каких-либо ограничений в строительстве. А если таковые имеются, то адвокат должен детально ознакомить вас с такими ограничениями.
Этап 4 - Подписывайте договор с продавцом только тогда, когда всё вышеупомянутое будет завершено.

В. Сколько единиц недвижимости на Северном Кипре могут купить иностранные граждане?

О. По действующему законодательству ТРСК иностранные граждане могут приобрести на территории Северного Кипра не более 1 единицы недвижимости. Это может быть одна квартира либо одна вилла либо земля, но не более 1 донюма (1 донюм - 1300 м.кв.).

В. Какие виды документов, подтверждающих право собственности, существуют в ТРСК? И каковы различия между ними?

О. В результате разделения Кипра в 1974 году появились различные виды документов на право собственности, и очень важно, чтобы вы о них знали.
1. «Turkish title deed». Это означает, что недвижимость/земля принадлежала турецким киприотам еще до 1974 года. Этот вид документа на право собственности не несет никакого риска покупателю.
2. «Es Deger». Это означает, что недвижимость/земля была греческой до 1974 года. После войны греки оставили эту землю и переселились на юг, также как и турецкие киприоты с юга на север. Поэтому эта земля была отдана турецким киприотам взамен земли, которую они оставили на юге Кипра. Этот вид документа на право собственности может нести определенный риск в компенсации, однако на данном этапе пока неясно, кто заплатит такую компенсацию правительство или физические лица.
3. «Turkish Mainland deed» (TMD) Land. Земля TMD после войны 1974 года была незаселена. Эта земля использовалась как стимул увеличить население ТРСК, для чего приглашались граждане Турции с материка взять в собственность земли и обосноваться в ТРСК. Этот вид документа на право собственности может также нести риск в компенсации (только если на земле было начато строительство).

В. Какие налоги я должен буду платить, приобретая недвижимость на Северном Кипре?

О. При регистрации недвижимости/земли будет сделана её оценка, и все налоги будут начислены в соответствии с ценой недвижимости, предусмотренной в договоре купли-продажи. Так, налоги будут следующими:
- 0,5% Гербовый Сбор (the Stamp Duty) уплачивается при подписании договора;
- 5% НДС (VAT) уплачивается один раз при въезде в принадлежащую вам недвижимость и /или вступлении во владение недвижимостью;
- 6% Регистрационная пошлина на землю (снижается до 3%, если это ваша 1-ая недвижимость на Северном Кипре). Уплачивается один раз после получения документа, подтверждающего право собственности, на Ваше имя (the Title deed).
(Пожалуйста отметьте, что эти нормы могут измениться в будущем, и вы должны уточнить расценки во время подписания договора).

В. На какие аспекты мы должны обращать внимание, подписывая договор купли-продажи недвижимости (the Contract of Sale)?

О. Подписывать договор купли-продажи недвижимости в ТРСК (далее по тексту – Договор) было бы лучше в присутствии вашего адвоката. Если вы не имеете возможности подписать Договор сами, необходимо оставить доверенность на вашего адвоката, для того, чтобы он мог сделать это от вашего имени.
При подписании Договора учтите приведенное ниже.
Во-первых, убедитесь, что дата и место подписания указаны в заключаемом вами Договоре. Внимательно прочтите Договор и убедитесь, что все условия, которые вы согласовали с продавцом, включены в Договор, и что в Договоре нет того, о чем вы не договаривались или с чем вы не согласны. Если вы обнаружите в Договоре положения, которые вам не понятны, всегда просите их разъяснить.
Во-вторых, убедитесь, что лицо, подписывающее Договор, имеет на это право. То есть является директором компании, у которой вы покупаете недвижимость, или имеет соответствующие полномочия на продажу, а также запрашивайте документы, подтверждающие такое право, в том числе и регистрационные документы компании.
Каждая страница Договора, включая приложения, которые являются его неотъемлемой частью, подписывается обеими сторонами. Договор должен быть подписан в присутствии двух свидетелей, которые также ставят свои подписи под ним, так как без этого Договор не имеет действительной юридической силы.
В третьих, перед подписанием Договора еще раз убедитесь, что вы действительно удовлетворены всеми условиями и изучили все прилагаемые документы. Только после этого на последней странице Договора ставьте свою подпись.

В. Почему необходимо проставление специального штампа на Договоре купли-продажи недвижимости?

О. Только Договор, проштампованный таким образом, имеет действительную юридическую силу и может предъявляться в суде в качестве доказательства возникновения спора между сторонами. Для проставления штампа необходимо оплатить Гербовый сбор (the Stamp Duty) в течение месяца после подписания Договора, стоимость которого составляет 0,5% от цены недвижимости, указанной в Договоре. Однако, по истечении месяца стоимость увеличится и составит 1,5% от цены недвижимости. Как показывает практика, лучше оплатить Гербовый сбор во время подписания Договора во избежание таких проблем.

В. Можем ли мы продать наш Договор купли-продажи недвижимости третьему лицу?

О. Это возможно сделать, если продавец не возражает. Важно, чтобы продавец был согласен, так так соглашение, заключенное с третьим лицом без такого согласия, не будет иметь действительной юридической силы.

В. Что мы можем предпринять, если продавец не выполняет ни одного своего обязательства, предусмотренного в Договоре?

О. В таком случае, вы имеете право расторгнуть Договор и потребовать компенсацию, согласно пунктам, предусмотренным в Договоре на такой случай. Если такие пункты не были включены, вы имеете право требовать возврата всех денег, уплаченных продавцу к такому времени. Вы можете также потребовать возврата любых дополнительных расходов, понесенных в результате действий продавца, но они должны быть подтверждены квитанциями и т.п.

В. В случае возникновения споров и разногласий по Договору, который мы подписали, каков порядок их урегулирования и в каких судах будут рассматриваться такие споры?

О. Прежде всего, вы должны подписать договор с адвокатом, давая ему разрешение открыть судебную тяжбу от вашего имени. Суд, в котором будет рассматриваться спор, может быть любым судом в округе по месту подписания Договора или, если вы живете на Северном Кипре, суд может определен по месту вашего жительства. В некоторых Договорах подсудность определена в случае возникновения любых споров.

В. Какова процедура получения иностранными гражданами разрешения на покупку недвижимости в Министерстве Внутренних Дел ТРСК? Как долго эта процедура длится?

О. Для того, чтобы получить документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, иностранным гражданам необходимо получить разрешение на покупку недвижимости в Министерстве Внутренних Дел ТРСК, для чего ваш адвокат должен подать заявление от вашего имени. Он предоставит форму с вашими личными данными, а также копию документа на право собственности, копию плана местности и копию вашего паспорта. Через неделю после подачи заявления будет выдан номер вашей регистрации и дело начнут рассматривать. Чтобы принять решение Министерство исследует следующую информацию: имеется ли на вас уголовное досье; является ли ваше приобретение законным; в пределах ли разрешенного размера; не находится ли около запрещенных военных зон. Рассмотрение дела может занять около года.

В. Что делать, если наша собственность построена и мы полностью за нее заплатили, но разрешение на покупку еще не получено?

О. Важно, чтобы в Ваш Договор был включен пункт, предусматривающий, что как только покупатель полностью выплачивает цену продажи, ему будет выдана купчая (the Bill of Sale), что дает покупателю право владения и пользования недвижимостью до получения документа, подтверждающего право собственности (the Title Deed), или может быть назначено третье лицо, которое получит такой документ.

** Если у вас возникнут какие-либо вопросы, пожалуйста, свяжитесь с нашим русскоязычным юрисконсультом по вопросам купли-продажи недвижимости Еленой Батурой по телефонам: +90 392 816 0323/24 или по электронной почте: ebatura@senerlawfirm.com .